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【시사】<부동산> 公共 참여 도시개발, 개발이익 환수 위해 분양가 상한제 강화된다


[sbn뉴스=서울] 신경용 대기자 = 제2의 경기도 성남시 대장동 개발사업 특혜 의혹 차단을 위해 공공참여 도시개발사업에 대한 개발이익 환수가 강화된다.


무엇보다 유력한 것은 공공 참여 도시개발 사업의 경우 민간 사업자 수익의 상한을 정한 뒤 해당 토지를 공공택지로 간주해 '분양가 상한제' 적용이  유력하게 거론된다.

정치권이 유력하게 검토하는 방안의 하나는 지난 8일 국회 국토교통위원회 이헌승 의원(국민의힘)이 대표해서 낸 법안이다.

이는 공공이 출자에 참여해 설립한 법인이 사업시행자로서 조성한 택지에 분양가 상한제를 적용하는 내용의 주택법 개정안이다.

현재 도시개발법은 민관합동으로 설립한 법인(SPC·특수목적회사)이 조성한 택지는 민간택지로 분류돼 분양가 상한제를 적용받지 않도록 규정되어 있다.

이로 인해 대장동 개발사업의 경우 성남도시개발공사가 '50%+1주'인 절반 이상의 지분으로 사업에 참여했으나, 분양가 상한제 적용 대상이 아니다.

때문에 공공이 지분을 절반 이상 보유했다는 이유로 공공택지 개발 시 발동되는 토지 강제 수용권이 주어져 과도한 특혜라는 지적이 나오고  있는 것이다.

분양가 상한제 적용을 담은 법안을  대표발의한 이 의원은  "도시개발사업으로 조성된 택지 중 공공이 출자에 참여해 설립한 법인이 조성한 토지도 '공공택지'로 분류해 분양가 상한제를 적용받도록 함으로써 도시개발사업으로부터 발생하는 이익이 적정 수준으로 유지될 수 있도록 해야 한다"고 설명하고 있다.

그는 앞서 지난달 말에는 '국가나 지자체 등 공공사업자가 참여한 법인이 도시개발사업을 시행하는 경우, 민간 사업자의 투자 지분을 50% 미만으로 하고, 민간의 수익 상한(이윤율)을 총사업비의 6% 이내로 제한하는 내용의 도시개발법 개정안'도 발의했다.

주로 신도시 개발에 쓰이는 택지개발촉진법에서 공공과 민간이 공동으로 택지개발을 하는 경우 민간사업자의 이윤율을 총사업비의 6%로 제한한 규정을 담고 있다.

국토교통부는 분양가 상한제 적용 등 이 의원의 발의안을 포함해 개발사업 전반에 대한 초과이익 환수 방안을 본격적으로 검토중인 것으로 알려졌다.

노형욱 국토부 장관은 지난 5일 열린 국토부 국정감사에서 "도시개발법의 기본 취지가 있지만, 제도 개선이 필요한지 종합적으로 판단하겠다"라면서 "개발이익환수 제도 전반을 검토해보겠다"고 밝혔다.

이와 함께 개발사업에 부과되는 개발부담금 부담률을 현 20∼25%에서 상향 조정하고, 부담금 감면 규정을 축소하는 방안도 검토중이다.

국회는 이달 국정감사가 마무리되면 도시개발법 개정을 포함한 개발 이익환수 방안을 놓고 여야 의원들의 추가 입법이 줄이 있을 것으로 보고 있다.

이는 도시개발법에서 공공이 절반 이상 지분으로 참여해 조성한 택지 역시 공공택지로 간주해야한다는 점이다.

공공택지로 편입될 경우, 아파트 분양 시 의무적으로 분양가 상한제가 적용되고, 이 경우 토지 가격은 조성원가(또는 감정가)로, 건축비는 정부가 정한 표준형 건축비로 제한돼 분양가를 대장동 사업처럼 시세만큼 올려 책정하는 것이 불가능해진다.

또 공공택지가 되면 일부 중소형 택지는 사업 시행자가 건설사 등에 조성원가로 분양해야 해 민간 사업자가 땅값을 마음대로 높여 과도한 개발이익을 얻기 어려워질 수 있다.

단지 정부와 공공 주도의 택촉법과 달리 '도시개발법'은 원활한 택지 공급을 위해 민간의 참여를 끌어들이려고 만든 법인 만큼 민간의 이익을 과도하게 제한해서는 안 된다는 의견도 있다.

때문에 초과이익 상한률을 택촉법과 같은 '6%'로 제한할지 여부는 국회와 정부 논의 과정에서 달라질 가능성이 있어 보인다.

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